Priser på leiligheter

Diskusjon om økonomisk teori, forretningsvirksomhet, aksjehandel, o.l.

Re: Priser på leiligheter

Innlegg -Henrik- 14 Nov 2011, 03:07

Vel, jeg er svært usikker på det regnestykket der. Hvor mye ekstra koster det å "energisikre" en bolig, hvor lang er varigheten av tiltakene, hvor mye vedlikehold fra svinedyre fagpersoner krever et ventilasjonsanlegg, og hvor lang tid vil det være operativt før man må bytte ut hele greia? I tillegg har man at boligkjøpere flest må lånefinansiere boligen, så på toppen av alle de initielle kostnadene for "energisikring", får man i tillegg ytterligere finansieringsingskostnader. Er sparingen stor nok til å forsvare dette? Det kan nok fort bli litt som "sparehistoriene" man har hørt om varmepumper kjøpt på kreditt. Med de mulighetene for energiforsyning som vi har i Norge, burde dette vært totalt unødvendig.
-Henrik-
 
Innlegg: 287
Registrert: 24 Nov 2008, 23:21

Re: Priser på leiligheter

Innlegg simon 14 Nov 2011, 17:09

Fagfolk jeg kjenner mener at de fleste av dagens boligheter vil være helt ubrukelige om 20 år, pga fuktskader som følge av overisoasjon og -tetting. Nye hus er i realiteten hermetiske. Asmatikere kan neppe bo i nye passivhus.
simon
 
Innlegg: 1750
Registrert: 08 Sep 2003, 14:11
Bosted: Oslo

Re: Priser på leiligheter

Innlegg stian 15 Nov 2011, 03:34

simon skrev:Fagfolk jeg kjenner mener at de fleste av dagens boligheter vil være helt ubrukelige om 20 år, pga fuktskader som følge av overisoasjon og -tetting. Nye hus er i realiteten hermetiske. Asmatikere kan neppe bo i nye passivhus.


Det tror jeg nok er veldig riktig. "Skikkelig" lufting kan selvsagt skaffes, men da er nå alt det andre løpende utgifter uansett.

Vel, jeg er svært usikker på det regnestykket der. Hvor mye ekstra koster det å "energisikre" en bolig, hvor lang er varigheten av tiltakene, hvor mye vedlikehold fra svinedyre fagpersoner krever et ventilasjonsanlegg, og hvor lang tid vil det være operativt før man må bytte ut hele greia? I tillegg har man at boligkjøpere flest må lånefinansiere boligen, så på toppen av alle de initielle kostnadene for "energisikring", får man i tillegg ytterligere finansieringsingskostnader. Er sparingen stor nok til å forsvare dette? Det kan nok fort bli litt som "sparehistoriene" man har hørt om varmepumper kjøpt på kreditt. Med de mulighetene for energiforsyning som vi har i Norge, burde dette vært totalt unødvendig.

Etter dagens krav vil det koste veldig mye ekstra å "energisikre" en bolig. Basert på hvordan du implanterer tiltakene så kan det vare i tja, 40-50år, jeg tror ikke man tjener noe på passivehus ved mindre strømprisen skal gå kraftig opp. Sparingen har aldri veid opp for kostnaddene med isolasjon og slikt. Det ser vi jo ved at folk valgte å følge lavere krav før, og land som f.eks Kanada har jo lavere krav, de er ikke overbevist om norges sparetiltak. Lønnsomheten dør ut etter en tja 15-20cm isolasjon i veggene (samt isolert glass), passivhus har det dobbelte av det, men det koster jo noen hundre tusen. Man får bra mye varme ut av ei varmepumpe isteden, og de varer vel like lenge. Her vi bor som jo er leiligheter bygget på tja, slutten av 80 tallet tror jeg så bruker vi stortsett kun varme på veldig kalde vinterdager da vi har såpass mye lys og elektronikk som står på å genererer varme. Ville vel ikke spart noe nevneverdig på å hatt mer isolasjon.

Hva vil skje om folk begnner å bruke mindre strøm i Norge slik det styres idag? Jo, seffølgelig går strømprisen opp for at staten må kompansere for tapte avgiftsinntekter.


http://www.klikk.no/bolig/bonytt/article486046.ece (økningen for kravet fra 20 til 25cm)
Tilbakebetalingstiden for små hus er anslått til cirka 18 år, og har med dette lengst tilbakebetalingstid for alle bygningstyper som reguleres i Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven (TEK), opplyser Statens bygningstekniske etat på sine nettsider.

De nye kravene vil redusere det totale energibehovet i nye bygninger med gjennomsnittlig 25 prosent.

Vi hadde etterisolert det gamle huset til faren min, 20cm isolasjon var det vel. Selv hadde jeg kun på ovn på rommet dersom vinduet sto oppe for lufting om høsten og vinteren. De fleste ovnene sto innstilt på en vel 18grader på termostaten slik at de kun slo inn når man f.eks var borte. Tror neppe vi brukte 25% strøm i direkte oppvarming selv i vintermånedene. Men her er det altså regnet med at all elektronikk og ting du bruker (f.eks komfyr og vaskemaskiner) også vil brukes 25% mindre. Makes no sense.
Partimedlem.
stian
 
Innlegg: 292
Registrert: 06 Apr 2011, 20:22
Bosted: Tromsø

Re: Priser på leiligheter

Innlegg -Henrik- 29 Nov 2011, 22:52

Dette er ikke et svar på noen av innleggene ovenfor, siden jeg i det store og det hele er enig.

De fleste kjenner til de statlige garantiene bak Fannie Mae og Freddy Mac i USA, og hvordan disse (og andre statlige reguleringer) medvirket til boligboblen og «sub-prime»-krisen. Dette var en sterk driver bak boligprisveksten, siden det ga flere som tidligere ikke hadde vært kredittverdige kjøpekraft.

Om man tar boligmarkedet i USA og grafer det for tre variabler; henholdsvis prisutvikling, rentenivå og egenkapitalkrav, så vil man se at boligprisene vokser mer om man senker egenkapitalkravet enn om man senker rentenivået. Dette er ganske intuitivt også, fordi senket egenkapitalkrav gir flere kjøpere og dermed hever etterspørselen. Lavt rentenivå vil i tillegg være med på å forsterke dette, fordi man selvsagt er villig til å låne mer med utsikt til lave renter.

I Norge har det den siste tiden pågått en debatt om hva slags egenkapitalkrav som skal stilles til kjøperne. I Norge kan man få startlån i Husbanken, slik at man reellt sett ikke trenger noe egenkapital i det heletatt. Finanstilsynets nye krav om minst 15 prosent egenkapital vil påvirke dette, men her ønskes Husbankens startlån skjermet av Stortingets finanskomité. Dette for å slippe flere inn på boligmarkedet. http://www.dn.no/privatokonomi/article2279888.ece

I finanskomitéens instilling til neste års budsjett kommer det frem at komitéen mener Finanstilsynets retningslinjer ikke skal hindre at bankene kan gi lån til personer som også har startlån fra Husbanken, selv om dette innebærer at det samlede lånet overgår mer enn 85 prosent av boligens verdi.

Husbankens startlån finansieres gjennom kommunene og målgruppen er økonomisk vanskeligstilte i boligmarkedet.

- Hvorfor er det uansvarlig å gi mer enn 85 prosent lån til vanlige folk, mens det er greit å gi mer enn 85 prosent lån til personer som trenger økonomisk støtte, spør Ketil Solvik-Olsen.


Vinnerne er de som eier bolig og skal nedgradere og dermed fristille egenkapital. Staten vinner på dokumentavgift gjennom høyere og hyppigere omsetning – meglerstanden av samme grunn. Bankene tjener (i alle fall inntil default) på at flere tar opp lån, og dermed betaler renter, samt. at boligprisene holdes oppe, slik at boligene som er stillt til pant for bankene, og som står på bankens balanse, holdes kunstig høy.

Taperne blir som vanlig de reguleringene (utad) er ment å hjelpe.
-Henrik-
 
Innlegg: 287
Registrert: 24 Nov 2008, 23:21

Re: Priser på leiligheter

Innlegg -Henrik- 01 Des 2011, 14:15

Det har vært en del snakk om boligpriser i media i dag, blant annet at det har vært en nedgang på 0,2 % siden oktober i løpet av november, med andre ord kun en liten fis; men muligens en fis som kan representere et skifte i folks holdninger til å påta seg svært høy gjeld til boligformål. Eventuelt kan den være et uttrykk for manglende kredittverdighet blant kjøperne, som jeg snakker mer om i slutten av innlegget.

Mer interessant er rundskrivet «Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål» fra Finanstilsynet (pdf) som kom ut i dag. Her lister de opp ti kjøreregler, noen av dem mer interessante enn andre.

Mine kommentarer fortsetter under sitatet av retningslinjene.

Bankenes interne retningslinjer må oppfylle følgende minstekrav:

1. Grundig prosess. Ved innvilging eller forhøyelse av lån til boligformål må banken ha sikker informasjon om låntakeren/e/s inntekt og samlede gjeld (inkludert fellesgjeld i borettslag), normalt ved innhenting av ligningsdata og data om løpende lønns- eller annen inntekt, og om den bolig som eventuelt skal belånes med pant, basert på en forsvarlig verdivurdering.

2. Tilstrekkelig betjeningsevne. Banken bør ha retningslinjer for å beregne kundenes evne til å betjene lånet med utgangspunkt i inntekt, alle utgifter, betjening av samlet gjeld i form av renter og avdrag (likviditetsoverskudd) og konsekvenser av renteøkning, jf. punkt 8. Dersom låntaker har et beregnet likviditetsunderskudd hensyntatt renteøkning, bør som hovedregel lånet ikke innvilges, og uansett bør kunden da gis fraråding iht. finansavtaleloven § 47.

3. Belåningsgrad. Banken må ha retningslinjer for å vurdere sikkerhet og låntakers samlede boliglån, slik at det også er en viss margin i forhold til aktuell markedsverdi. Normalt må lån ikke overstige 85 prosent av boligens markedsverdi, der belåningsgraden omfatter alle lån med pant i boligen. Ved vurdering av belåningsgrad vil det også være naturlig å ta hensyn til låntakers totale egenkapitalsituasjon.

4. Tilleggssikkerhet. Ved avvik fra normene i punktene 2, 3, 6 og 7 må det enten foreligge en
formell tilleggssikkerhet i form av sikkerhet i annen eiendom, tilsagn om personlig sikkerhet for deler av lånet (kausjon/garanti) eller banken må ha gjort en særskilt forsvarlighets-vurdering. Kriterier for forsvarlighetsvurderingen bør fastsettes av styret i den enkelte bank.

5. Avdrag. Lån som overstiger 70 prosent av boligens verdi bør normalt etableres med betaling av avdrag fra 1. termin, slik at det opparbeides en mer betryggende sikkerhetsbuffer.

6. Betjeningsevne for rammekreditter. Rammekreditter kan representere økt risiko for
bankene, og retningslinjene må klargjøre hvilke kundegrupper som kan innvilges rammekreditt. Retningslinjene må angi at ved beregning av kundens likviditetsoverskudd bør det tas hensyn til at betjeningsevnen vil kunne svekkes vesentlig i kredittiden som følge av svekket inntekt ved pensjonering mv. Dersom det er forutsatt at låntaker skal nedbetale kreditten etter utløpt kredittid, bør bankene ved beregning av låntakers likviditetsoverskudd inkludere renter og avdrag som om kreditten var innvilget som nedbetalingslån.

7. Belåningsgrad for rammekreditter. Innvilgelse av rammekreditter må bygge på en forsvarlighetsvurdering, og lånet bør normalt ikke overstige 70 prosent av boligens markedsverdi. Det bør i vurderingen skilles mellom de lån som forutsettes nedbetalt etter utløpt kredittid og de som skal løpe i låntakers levetid.

8. Konsekvenser av renteøkning. I vurderingen av betalingsevne og eventuell bruk av
reglene om fraråding, må banken ta høyde for at renten kan øke med minst 5 prosentpoeng fra det aktuelle nivået. Det er viktig å informere låntakeren godt om dette. Banken bør i sin rådgivning alltid klargjøre konsekvensene av valget mellom fast og flytende rente.

9. Behandling av avvik. I den grad banken finner grunn til å avvike sine interne retningslinjer basert på disse minstekravene, må beslutningene om dette fattes på et høyere nivå enn de som vanligvis har fullmakt til å gi boliglån.

10. Rapportering. For hvert kvartal skal bankens styre eller ledelsen for utenlandske filialer forelegges en rapport om bankens oppfølging av retningslinjene for forsvarlig bolig-finansiering, der avvik fra retningslinjene identifiseres og rapporteres. Finanstilsynet vil følge opp retningslinjene gjennom rapportering basert på tilpasning av de årlige boliglånsunder-søkelsene, gjennom tilsyn og gjennom møter med filialer. Finanstilsynet vil også kunne innhente rapportene forelagt styre eller ledelse.


Pkt. 2. Det er ganske interessant at man nå skal begynne å ta utgangspunkt i folks likviditetssituasjon fremfor å legge hovedvekten på belåningsgraden (gjeld kontra bruttoinntekt). Dette fordi man fint kan ha en relativt pen bruttoinntekt, men forpliktelser eller forbruk som tærer meget på denne. Bil, forsikringer, barnehageplass, husdyr og så videre.

Pkt. 5. Dette kan få konsekvenser for den generelle prisutviklingen i boligmarkedet, fordi man tidligere har kunnet låne opp mye, avtale avdragsfrihet i 4-5 år og nyte godt av lave renter i tillegg til 28 % skattefradrag. Når tiden har vært over, har man kunnet selge med flotte gevinster, som selvfølgelig er skattefrie. Man har da hatt muligheten til å sikre egenkapital, oppgradere boligen og gjenta prosessen.

Når det gjelder kravet til maks belåning på 85 % av boligverdien, beskrevet i pkt. 3, er dette fravikelig med kausjonist jf. pkt. 4. Dette vil selvsagt gjøre kravet til 85 % mindre kraftig, siden de fleste har noen som vil stille opp som garantist. Videre er det forutsatt at banken skal vurdere alle lån som har pant i boligen ved beregning av belåningsgraden, men her ønsker da Stortingets Finanskomité å skjerme Husbanklån som tidligere har gitt mulighet for de som ikke kan skaffe kausjonister til å dekke det tidligere kravet på 90 %. Det skal bli spennende å se hvordan det ender.

Jeg vil si det viktigste i rapporten er at man regulerer med krav om avdrag fra første dag, dersom belåningen er over 70 %, selvom media ser ut til å fokusere mest på egenkapitalkravet. Dette fordi det vil fjerne muligheten for å "bo seg rik" gjennom subsidiert rentefradrag.

Avslutningsvis vil jeg hevde at man bør fokusere på kredittverdigheten til husholdningene. Husholdningenes gjeldsrate er svært, svært høy om dagen (Statistisk Sentrabyrå), og kredittverdigheten er nok den viktigste driveren for boligprisene. Den dagen man når metningspunktet for kredittverdighet (at folk har lånt maks av hva de kan betjene), vil det ikke være noe rom igjen for boligprisvekst. Jeg tror vi er der nå, og dette gjør husholdningene ekstremt sårbare. Hvis det kommer et sjokk nå, så vil konsumet gå ned, produksjon gå ned, ledigheten gå opp, og dermed legges det press på nedover på boligprisene. Holdningene vil endre seg svært raskt når dette skjer, noe som forsterker trykket nedover betraktelig.

Mvh Dr Doom (som vil ha billig bolig:))
-Henrik-
 
Innlegg: 287
Registrert: 24 Nov 2008, 23:21

Re: Priser på leiligheter

Innlegg -Henrik- 03 Des 2011, 18:32

Aftenposten melder, på bakgrunn av rapporten «Finansiell stabilitet» (pdf) fra Norges Bank, om at vi har historisk høy gjeldsbyrde. For den spesielt interesserte, kan det nevnes at rapporten omtaler husholdningene fra side 19.

Fra rapporten:
Finanstilsynets boliglånsundersøkelse viser at andelen lån til kjøp av bolig med belåningsgrad over 90 prosent har økt fra 34 til 38 prosent fra 2010 til 2011. Finanstilsynet har foreslått å stramme inn retningslinjene for forsvarlig utlånspraksis for boliglån, blant annet ved å senke nivået for forsvarlig belåningsgrad fra 90 til 85 prosent.6 På kort sikt er det grunn til å tro at innstrammingen i hovedsak vil dempe opplåningen til førstegangskjøpere. Basert på tidligere analyser av regulering av utlånspraksis vil de foreslåtte innstrammingene trolig ha en moderat effekt på husholdningenes låneopptak.

Ifølge Norges Banks utlånsundersøkelse for tredje kvartal 2011 planlegger bankene å stramme inn på kredittpraksisen
overfor husholdningene, se figur 1.30. De vil særlig stramme inn på bruken av avdragsfrihet og øke utlånsmarginen.
En innstramming i kredittpraksisen vil kunne dempe husholdningenes gjeldsvekst.


I tillegg sier rapporten at husholdningene er mer sårbare nå, enn de var under krakket i jappetiden, og at bankene nå risikerer større tap på utlån til husholdningene enn i 1988-92.

Pga høy belåningsgrad vil renteøkning gjøre disponibel inntekt bli mindre, som gir mindre konsum, som gir mindre etterspørsel, som gir mindre produksjon, som gir mindre sysselsetting, som gir mindre disponibel inntekt, som gir mindre finansieringsevne, som gir mindre konsum ... du skjønner poenget.

Om vi får en økning i rentene pga usikkerhet i pengemarkedet, så tror jeg Norges Bank kommer til å åpne lånevinduet til flere enn de største bankene. I tillegg kommer staten til å rekapitalisere bankene bigtime.

Problemet blir uansett holdningene i markedet. Media flommer over av «krisenytt», folk blir usikre og holder tilbake og korreksjonen er et faktum. Skal bli spennende å se hva som skjer når korthuset faller sammen. Boligpriser ned 30-40 %?
-Henrik-
 
Innlegg: 287
Registrert: 24 Nov 2008, 23:21

Forrige

Gå til Økonomi og næringsliv

Hvem er i forumet

Brukere som leser i dette forumet: Ingen registrerte brukere og 4 gjester

cron